Vinhomes Olympic đang là cái tên thu hút sự quan tâm lớn của thị trường khi đây là đại đô thị thể thao quy mô đặc biệt lớn ở phía Nam Hà Nội, gắn với tổ hợp thể thao quốc tế và sân vận động Trống Đồng 135.000 chỗ. Dưới đây là thông tin các phân khu Vinhomes Olympic để nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan nhất.
1. Giới thiệu chung dự án Vinhomes Olympic
Vinhomes Olympic Hà Nội là khu đô thị thể thao Olympic có tổng mức đầu tư khoảng 925.000 tỷ đồng, được giới thiệu là dự án đô thị lớn nhất Việt Nam từ trước đến nay, với quy mô khoảng 16.081 ha và tổ chức thành 4 phân khu A, B, C, D theo đồ án tỷ lệ 1/2.000.
Về vị trí, dự án nằm tại khu vực phía Nam Hà Nội, trải trên địa bàn nhiều xã, phường như Đại Thanh, Ngọc Hồi, Nam Phù, Thường Tín, Hồng Vân, Chương Dương, Thượng Phúc, Bình Minh, Tam Hưng, Thanh Oai và Dân Hòa. Đây là khu vực được định hướng trở thành một cực phát triển mới, gắn với Vành đai 4, quốc lộ 1A, tuyến đường sắt cao tốc Bắc – Nam, đường sắt quốc gia và tổ hợp TOD ga Ngọc Hồi.
Điểm khác biệt lớn nhất của Vinhomes Olympic là dự án không chỉ là một khu nhà ở hay một tổ hợp sân vận động đơn lẻ. Đây là mô hình đô thị thể thao – đô thị dịch vụ – đô thị ở quy mô lớn, trong đó khu liên hợp thể thao quốc tế đóng vai trò hạt nhân phát triển. Sân vận động Trống Đồng diện tích hơn 73 ha, sức chứa 135.000 chỗ, cùng hàng loạt công trình như cung thể thao dưới nước, siêu đấu trường eSports và tháp thể thao được xem là điểm nhấn của toàn khu.
2. Giới thiệu các phân khu Vinhomes Olympic
Phân khu A: Cửa ngõ TOD và đầu mối kết nối phía Bắc dự án
Trong các phân khu của Vinhomes Olympic, phân khu A được xem là khu cửa ngõ, đóng vai trò kết nối mạnh nhất với khu vực nội đô hiện hữu. Theo quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch của UBND TP Hà Nội, khu A nằm trên địa giới phường Thanh Liệt và các xã Đại Thanh, Ngọc Hồi, Tam Hưng, Thường Tín, Bình Minh; phía Bắc giáp đường Phan Trọng Tuệ, phía Nam giáp Vành đai 4, phía Đông giáp khu dân cư hiện hữu và CCN Ngọc Hồi, phía Tây giáp phân khu đô thị C4.
Về tính chất phát triển, các bản tin thời điểm HĐND Hà Nội thông qua quy hoạch đều mô tả phân khu A là khu phát triển đô thị mới gắn với mô hình TOD (đô thị nén). Khu A được định hướng như đầu mối giao thông kết nối và bổ trợ cho khu liên hợp thể thao nằm ở phân khu B; vì vậy đây là phân khu có ý nghĩa rất lớn với chức năng đón dòng cư dân, chuyên gia, khách lưu trú và hệ dịch vụ đô thị đi cùng dự án.
Riêng về diện tích của khu A, các nguồn công bố hiện chưa hoàn toàn đồng nhất. Nhiệm vụ quy hoạch do Hà Nội công bố nêu quy mô lập quy hoạch khoảng 3.280 ha, trong khi một số bản tin tại thời điểm HĐND thông qua quy hoạch nêu diện tích khoảng 1.743 ha. Điều này cho thấy người mua và nhà đầu tư nên tiếp tục theo dõi bản hồ sơ quy hoạch công khai cuối cùng để cập nhật số liệu chuẩn xác hơn. Dù vậy, về bản chất, vai trò của khu A đã khá rõ: đây là phân khu cửa ngõ giao thông và đô thị nén, giữ nhiệm vụ kéo dòng phát triển từ nội đô xuống đại đô thị thể thao.
Phân khu B: Lõi thể thao quốc tế và trái tim nhận diện của toàn dự án
Nếu phải chọn một phân khu nổi bật nhất của Vinhomes Olympic, đó gần như chắc chắn là phân khu B. Theo quyết định 5398/QĐ-UBND, khu B nằm trên địa giới các xã Thường Tín, Tam Hưng, Thượng Phúc, Dân Hòa; phía Bắc giáp Vành đai 4, phía Nam trùng ranh giới hành chính xã Dân Hòa và Thượng Phúc, phía Đông trùng tuyến đường sắt cao tốc Bắc – Nam, phía Tây giáp Quốc lộ 21C. Quy mô lập quy hoạch của khu B khoảng 4.560 ha.
Về chức năng, khu B là nơi tập trung rõ nhất tính chất “Olympic” của toàn dự án. Quy hoạch khu B thành phần phát triển đô thị thể thao, đô thị dịch vụ gắn với khu liên hợp thể thao, với điểm nhấn là sân vận động Trống Đồng đẳng cấp quốc tế. Ngoài sân Trống Đồng, khu B còn bao gồm các công trình quy mô lớn khác như Global Aquatic Arena, Vietnam Sports Tower và siêu đấu trường E-Sports.
Không chỉ là nơi đặt các biểu tượng thể thao, khu B còn được Hà Nội xác định có cơ cấu sử dụng đất rất đa dạng: đất thể dục thể thao, đất đơn vị ở, đất hỗn hợp, đất dịch vụ công cộng đô thị, đất trường trung học phổ thông, đất cây xanh công cộng cấp đô thị, mặt nước, giao thông và hạ tầng kỹ thuật đầu mối. Điều này cho thấy phân khu B không phải chỉ là “khu sân vận động”, mà là một cực đô thị thể thao – dịch vụ hoàn chỉnh, nơi thi đấu, sinh sống, lưu trú, thương mại và tiện ích công cộng có thể vận hành cùng nhau.
Quy mô dân số dự kiến của phân khu B được nhắc tới ở mức khoảng 285.000 người. Đây sẽ không chỉ là lõi thể thao mà còn là một đại phân khu có khả năng hình thành cộng đồng cư dân và nhu cầu dịch vụ rất lớn ngay trong nội bộ dự án.
Phân khu C: Vành đai đô thị thể thao – dịch vụ hỗ trợ khu liên hợp trung tâm
Phân khu C là mảnh ghép quan trọng tiếp nối phân khu B và mở rộng cấu trúc dịch vụ – đô thị của toàn đại dự án. Theo quyết định 5399/QĐ-UBND, khu C nằm trên địa giới các xã Ngọc Hồi, Nam Phù, Hồng Vân, Chương Dương, Thượng Phúc, Thường Tín; phía Bắc giáp đất nông nghiệp và khu dân cư thôn Hạ Thái, phía Nam giáp khu dân cư hiện hữu và đất nông nghiệp, phía Đông giáp đê Hữu sông Hồng, phía Tây giáp đất nông nghiệp và dân cư hiện hữu. Quy mô lập quy hoạch khu C khoảng 4.498 ha.
Về định hướng, Hà Nội nêu rõ khu C có chức năng phát triển đô thị thể thao, đô thị dịch vụ gắn với khu liên hợp thể thao, đồng thời hình thành trục không gian phía Nam kết nối với trục văn hóa Mỹ Đình – Ba Sao – Bái Đính và các tuyến quốc lộ 1A, 1B, đường Hồ Chí Minh, cao tốc Tây Bắc cùng các tỉnh phía Nam. Khu C không chỉ đóng vai trò ở cấp dự án, mà còn là một mảnh ghép của cấu trúc liên kết vùng rộng hơn.
Phân khu C được phát triển như khu đô thị thể thao, đô thị dịch vụ để gắn kết và hỗ trợ cho khu liên hợp thể thao quốc gia ở phân khu B; đồng thời hướng tới mô hình đô thị thông minh, xanh, tuần hoàn, kết nối hài hòa với khu vực lân cận. Trên phương diện quy hoạch tổng thể, đây là phân khu “đệm” và “mở rộng”, giúp lõi thể thao ở khu B không bị phát triển cô lập mà có được quỹ không gian dịch vụ, ở và sinh thái để vận hành bền vững hơn.
Theo công bố nhiệm vụ quy hoạch, dân số sơ bộ của khu C đến năm 2045 khoảng 240.000 – 280.000 người. Đây là con số cho thấy phân khu C sẽ có quy mô dân cư rất lớn, qua đó tạo thêm động lực cho các hoạt động thương mại, giáo dục, y tế, lưu trú và các dịch vụ hỗ trợ cho hệ sinh thái thể thao – sự kiện của toàn đại đô thị.
Phân khu D: Cực phát triển phía Tây Nam với định hướng đô thị thể thao – dịch vụ quy mô lớn
So với ba phân khu còn lại, phân khu D nằm về phía Tây Nam của đại đô thị và được xem là một cực phát triển độc lập nhưng vẫn gắn chặt với lõi thể thao trung tâm. Theo quyết định 5400/QĐ-UBND, khu D thuộc địa giới các xã Thanh Oai, Tam Hưng, Dân Hòa; phía Bắc giáp đường trục kinh tế Thanh Oai, phía Nam trùng ranh giới hành chính xã Dân Hòa, phía Đông giáp Quốc lộ 21C, phía Tây giáp đê sông Đáy và khu dân cư hiện hữu. Quy mô lập quy hoạch khu D khoảng 3.743 ha.
Về tính chất, khu D được định hướng phát triển đô thị thể thao, đô thị dịch vụ gắn với khu liên hợp thể thao, bảo đảm kết nối đồng bộ và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tiếp cận các dịch vụ đô thị. Nếu nhìn theo logic quy hoạch, khu D có thể đóng vai trò như một vùng mở rộng, nơi bổ sung thêm quỹ đất phát triển ở, dịch vụ, hạ tầng và không gian xanh cho đại dự án.
Dân số sơ bộ được công bố cho khu D vào khoảng 240.000 – 275.000 người, cho thấy đây cũng là một phân khu có sức chứa dân cư rất lớn. Khi kết hợp với quy mô của B và C, có thể hình dung Vinhomes Olympic không phải là dự án thiên về một lõi sân vận động duy nhất, mà là một quần thể đô thị nhiều lớp, trong đó mỗi phân khu đều có khả năng hình thành cộng đồng cư dân, dịch vụ và các chuỗi giá trị đô thị riêng.
3. Tiềm năng đầu tư của các phân khu Vinhomes Olympic
Ở góc nhìn đầu tư, sức hút lớn nhất của các phân khu Vinhomes Olympic nằm ở quy mô và tính chất “đi trước hạ tầng”. Đây là đại đô thị hiếm hoi vừa có lõi thể thao quốc tế, vừa gắn với TOD ga Ngọc Hồi, Vành đai 4, quốc lộ 1A, tuyến đường sắt cao tốc Bắc – Nam và mạng giao thông hướng tâm phía Nam Hà Nội. Những dự án nằm trên điểm giao của nhiều trục hạ tầng chiến lược thường có biên độ tăng giá dài hạn tốt hơn, đặc biệt khi quy hoạch không chỉ dừng ở nhà ở mà còn mở ra trung tâm dịch vụ – sự kiện – thương mại quy mô vùng.
Từng phân khu cũng tạo ra những “câu chuyện đầu tư” khác nhau.
- Phân khu A phù hợp với kỳ vọng về giá trị từ TOD và cửa ngõ kết nối nội đô;
- phân khu B nổi bật nhờ lõi thể thao và chuỗi công trình biểu tượng, thường là nơi tạo hiệu ứng nhận diện mạnh nhất;
- phân khu C có vai trò hỗ trợ, mở rộng không gian dịch vụ và dân cư cho lõi trung tâm;
- phân khu D là cực phát triển phía Tây Nam, có thể hưởng lợi lớn khi hạ tầng vùng và trục kinh tế Thanh Oai – Quốc lộ 21C hoàn thiện dần.
Một yếu tố nữa cần chú ý là tiến độ. Theo công bố khi khởi công, khu liên hợp thể thao và sân vận động dự kiến hoàn thành vào quý II/2030, còn toàn bộ dự án hướng tới hoàn tất vào năm 2035. Với một đại đô thị quy mô đặc biệt lớn, lộ trình phân kỳ dài như vậy là điều dễ hiểu. Điều này đồng nghĩa, nhà đầu tư nên nhìn dự án theo tầm trung – dài hạn, thay vì kỳ vọng vào lợi nhuận ngắn hạn như với các dự án quy mô nhỏ hơn.
Nhìn tổng thể, các phân khu Vinhomes Olympic hấp dẫn không chỉ vì tên tuổi Vingroup hay quy mô hiếm có, mà vì đây là một bài toán phát triển đô thị mới cho phía Nam Hà Nội: đô thị thể thao đi cùng đô thị ở, dịch vụ, thương mại và hạ tầng liên vùng. Khi những mảnh ghép này được triển khai đồng bộ, giá trị của từng phân khu sẽ không chỉ đến từ sản phẩm bất động sản đơn lẻ, mà đến từ vai trò của chúng trong cả một đại cấu trúc phát triển mới của Thủ đô.
